Cree un estudio de viabilidad en Excel: VAN, TIR y periodo de recuperación
Un estudio de viabilidad responde a una pregunta: ¿merece la pena esta inversión? Hecho en Excel, convierte sus supuestos sobre costes, ingresos y financiación en cifras concretas — valor actual neto, tasa interna de retorno, periodo de recuperación y retorno de la inversión. Esta guía recorre cada pieza, fórmula a fórmula.
Qué responde un estudio de viabilidad
Un modelo de viabilidad compara el dinero que invierte con el dinero que el proyecto devuelve a lo largo de su vida, ajustado por el valor del dinero en el tiempo. Produce un puñado de métricas de decisión — VAN, TIR, periodo de recuperación, ROI — que le permiten comparar proyectos muy distintos en igualdad de condiciones y ver qué tan sensible es el resultado a sus supuestos.
Configuración de sus entradas
Comience con una hoja de Entradas dedicada: inversión inicial (CAPEX), duración del proyecto en años, ingresos anuales y su tasa de crecimiento, gastos operativos anuales (OPEX) y su crecimiento, tasa de descuento y tasa impositiva. Coloque cada uno en su propia celda etiquetada y haga referencia a esas celdas en todo el modelo — así, un cambio vuelve a ejecutar todo el modelo, que es el objetivo de hacerlo en Excel en lugar de en papel.
Construir el flujo de caja
Construya una tabla con una columna por año, desde el año 0 (la inversión inicial, un número negativo) hasta el año final. El flujo de caja neto de cada año es ingresos menos gastos operativos menos impuestos (y menos los pagos de préstamos). Aumente los ingresos y el OPEX según sus tasas cada año. Esta fila de flujos de caja netos anuales es la entrada de cada métrica que sigue.
Elegir una tasa de descuento
La tasa de descuento refleja lo que su dinero podría ganar en otro lugar y el riesgo del proyecto — a menudo el coste de capital o una tasa de rentabilidad requerida. Importa enormemente: una tasa de descuento más alta reduce el valor de los flujos de caja lejanos y puede convertir un proyecto de atractivo a poco atractivo. Manténgala como celda de entrada para poder probar distintos valores.
Valor actual neto con =VNA
El VAN descuenta cada flujo futuro al presente y los suma. En Excel: =VNA(tasa; año1:añoN) + año0. Nota la peculiaridad — el VNA de Excel supone que el primer valor está a un periodo en el futuro, por lo que se añade la inversión del año 0 por separado (ya está 'hoy'). Un VAN positivo significa que el proyecto gana más que su tasa de descuento; negativo significa que destruye valor.
Tasa interna de retorno con =TIR
La TIR es la tasa de descuento a la que el VAN es igual a cero — efectivamente, la propia tasa de rentabilidad del proyecto. En Excel: =TIR(año0:añoN), incluyendo la inversión negativa del año 0 en el rango. Compare la TIR con su tasa requerida: si la TIR la supera, el proyecto pasa la prueba. La TIR puede engañar con patrones de flujo de caja inusuales, así que léala siempre junto al VAN.
Periodo de recuperación, recuperación descontada y ROI
El periodo de recuperación es cuántos años tardan los flujos de caja acumulados en volverse positivos — un indicador simple de riesgo. La recuperación descontada hace lo mismo con flujos de caja descontados, por lo que es más honesta. El ROI es el beneficio neto total dividido por la inversión. Ninguno sustituye al VAN/TIR, pero juntos describen cuán rápido y cuán bien vuelve el dinero.
Añadir préstamos y depreciación
Si el proyecto está financiado, añada un cronograma de amortización de préstamo (véase nuestra guía de amortización de hipoteca) y reste los pagos del flujo de caja. La depreciación no mueve efectivo directamente pero reduce el ingreso imponible, por lo que baja la línea de impuestos — modélela como una deducción lineal a lo largo de la vida del activo. Ambos cambian el flujo de caja después de impuestos y, por tanto, todas las métricas.
Errores comunes
Cuidado con: la trampa del año 0 del VNA en Excel (añadir la inversión dentro del rango en lugar de por separado); mezclar tasas nominales y reales; olvidar impuestos o costes de financiación; y construir un modelo estático con números codificados que no puede volver a ejecutar. Un buen modelo de viabilidad está totalmente basado en fórmulas para que pueda cambiar un supuesto y ver actualizarse cada métrica.
¿Prefiere que lo hagan por usted?
El Constructor de viabilidad en Excel genera un modelo completo basado en fórmulas — flujo de caja, VAN, TIR, ROI, periodo de recuperación, cronogramas de préstamos y depreciación — listo para descargar y ajustar.
Construir mi viabilidad en Excel — $20¿Financias parte del proyecto con un préstamo?
Consulta nuestra guía de tabla de amortización de hipoteca para construir el calendario de pagos que incorporarás al flujo de caja anterior.
Guía de amortización de hipotecaPreguntas frecuentes
¿Cómo calculo el VAN y la TIR en Excel?
Coloca el flujo de caja neto de cada periodo en una fila y usa =VNA(tasa; rango) sumando aparte el desembolso del año 0, y =TIR(rango) para la rentabilidad. Si prefieres no montarlo a mano: Prueba el generador de viabilidad en Excel
¿Cuál es la diferencia entre VAN y TIR, y en cuál confiar?
El VAN es el valor añadido en dinero según la tasa de descuento que elijas; la TIR es la tasa a la que el proyecto se equilibra. Para decidir si aceptas o no un proyecto, usa el VAN: la TIR puede engañar con flujos no convencionales o al comparar proyectos mutuamente excluyentes.
¿Qué tasa de descuento debo usar?
Tu coste de capital o tu rentabilidad exigida. Como el VAN es muy sensible a este dato, prueba un rango de tasas con una tabla de sensibilidad en lugar de fiarte de un único número.
¿Existe una plantilla gratuita de estudio de viabilidad en Excel?
Puedes construir una tú mismo con los pasos de esta guía, o generar un modelo listo y adaptado a tus cifras con nuestro generador, con fórmulas vivas en lugar de una plantilla estática.
¿Cómo modelo el flujo de caja de un proyecto inmobiliario en Excel?
Además del calendario de ingresos y costes por periodo de cualquier estudio de viabilidad, añade las capas propias del inmobiliario: ingresos brutos por alquiler menos vacancia y gastos operativos para obtener el NOI (ingreso operativo neto), el servicio de la deuda de cualquier préstamo de adquisición o construcción y, en el año de salida, un valor terminal a partir del precio de venta previsto o del NOI dividido entre la tasa de capitalización de salida (exit cap rate). Descuenta todo el flujo (NOI anual neto del servicio de deuda, más el importe de la salida) a la rentabilidad exigida. Para un inmueble en renta obtienes el mismo VAN, TIR y cash-on-cash que en cualquier proyecto, pero construidos alrededor del NOI y la tasa de capitalización en vez de solo ingresos y gastos.
¿Qué es la trampa del año 0 en la función VNA de Excel?
=VNA supone que el primer valor del rango está un periodo en el futuro, así que incluir el desembolso inicial dentro del rango lo descuenta mal. Deja el año 0 fuera del rango de VNA() y súmalo aparte.
¿Es fiable un modelo de viabilidad hecho con IA frente a uno manual?
Usa las mismas fórmulas estándar de Excel (VNA, TIR, PAGO) enlazadas en vivo a las celdas de entrada, así que nada está codificado a mano. Cada celda es auditable y editable: cambias un dato y todo el modelo se recalcula igual que si lo hubieras construido tú.