איך בונים לוח סילוקין למשכנתא באקסל
לוח סילוקין מראה בדיוק לאן הולך כל שקל מהתשלום החודשי על המשכנתא — כמה מכסה ריבית, כמה מקטין את הקרן, וכמה עוד נשאר לשלם אחרי כל חודש. לבנות אחד בעצמכם באקסל זו הדרך הטובה ביותר להבין את המשכנתא, להשוות הצעות מבנקים שונים ולראות כמה מיחזור באמת יחסוך. המדריך הזה עובר על כל התהליך, נוסחה אחר נוסחה.
מה זה לוח סילוקין?
לוח סילוקין הוא טבלה חודש-אחר-חודש של ההלוואה. כל שורה מציגה את מספר התשלום, סכום התשלום, רכיב הריבית, רכיב הקרן והיתרה שנותרה. בשנים הראשונות רוב התשלום הוא ריבית; עם הזמן המשקל עובר לקרן. כשרואים את העקומה הזו פרושה בטבלה, העלות האמיתית של המשכנתא — והערך של פירעון מוקדם — נהיים ברורים.
שפיצר מול קרן שווה: להכיר את שיטת ההחזר
רוב המשכנתאות בנויות בשיטת שפיצר (אנונה): תשלום חודשי קבוע, כשהיחס בין ריבית לקרן משתנה מדי חודש. האלטרנטיבה היא קרן שווה: מחזירים אותו סכום קרן בכל חודש בתוספת ריבית על היתרה, כך שהתשלומים מתחילים גבוה ויורדים עם הזמן. קרן שווה עולה פחות בסך הריבית הכולל, אבל דורשת תשלום התחלתי גבוה יותר. הנוסחאות באקסל שונות בין השיטות, אז חשוב להחליט מה מדגמנים לפני שמתחילים.
מה צריך לפני שמתחילים
שלושה מספרים מגדירים את הלוח הבסיסי: קרן ההלוואה, הריבית השנתית ותקופת ההלוואה בחודשים (שנים × 12). אם המשכנתא מפוצלת לכמה מסלולים — למשל מסלול בריבית קבועה, מסלול צמוד פריים ומסלול צמוד מדד — מתייחסים לכל מסלול כהלוואה נפרדת עם לוח משלה, ומחברים בסוף. את המספרים לוקחים מדף האישור העקרוני של הבנק; כל מסלול מפורט שם בנפרד.
שלב 1 — בונים אזור נתוני קלט
שימו את פרמטרי ההלוואה בתאים ייעודיים במקום להקליד אותם בתוך נוסחאות: B1: קרן (למשל 900,000) B2: ריבית שנתית (למשל 3.5%) B3: תקופה בחודשים (למשל 240) כל נוסחה בלוח צריכה להפנות לתאים האלה. כך שינוי של נתון אחד מחשב מחדש את כל הלוח באופן מיידי — וזה בדיוק מה שהופך את המודל לשימושי להשוואת הצעות.
שלב 2 — מחשבים את התשלום החודשי עם PMT
בהלוואת שפיצר, התשלום החודשי הקבוע הוא: =PMT(B2/12, B3, -B1) הפונקציה PMT מקבלת את הריבית החודשית (הריבית השנתית חלקי 12), את מספר התשלומים ואת הקרן (בסימן מינוס, כי זה כסף שקיבלתם). עבור 900,000 בריבית 3.5% ל-20 שנה מתקבל כ-5,219.64 בחודש. המספר הזה נשאר קבוע לכל חיי הלוואת שפיצר בריבית קבועה.
שלב 3 — מפצלים כל תשלום עם IPMT ו-PPMT
בונים את הטבלה עם שורה לכל חודש. אם עמודה A מכילה את מספר התשלום (1, 2, 3…): רכיב הריבית: =IPMT($B$2/12, A7, $B$3, -$B$1) רכיב הקרן: =PPMT($B$2/12, A7, $B$3, -$B$1) השניים תמיד מסתכמים לסכום ה-PMT. שימו לב לסימני ה-$: נתוני הקלט מוגדרים כהפניות מוחלטות כדי שאפשר יהיה לגרור את הנוסחאות לאורך כל הטבלה, בעוד מספר התקופה נשאר יחסי.
שלב 4 — עוקבים אחרי היתרה
מוסיפים עמודת יתרה. השורה הראשונה מתחילה מהקרן פחות תשלום הקרן הראשון; כל שורה עוקבת מחסירה את רכיב הקרן של אותו חודש מהיתרה הקודמת. השורה האחרונה צריכה להגיע בדיוק לאפס — אם לא, אחת ההפניות בנוסחאות זזה. סכימת עמודת הריבית נותנת את עלות הריבית הכוללת של ההלוואה — בדרך כלל מספר שפוקח עיניים.
ריבוי מסלולים והלוואות צמודות מדד
משכנתא אמיתית היא בדרך כלל שילוב: חלק קבועה, חלק צמוד פריים, חלק צמוד מדד. מדגמנים כל מסלול בגיליון נפרד ומסכמים את התשלומים החודשיים בתצוגה משולבת. מסלולים צמודי מדד מוסיפים טוויסט — היתרה עצמה מוצמדת מדי חודש, כך שמכפילים את היתרה באינפלציה החודשית הצפויה לפני חישוב הריבית. מסלולים בריבית משתנה (למשל מתעדכנת כל 5 שנים) דורשים חישוב מחדש של הריבית בכל נקודת עדכון. כאן גיליון ידני מתחיל להיות באמת קשה לתחזוקה נכונה.
השוואת אפשרויות מיחזור
כדי לבחון מיחזור, בונים לוח שני להלוואה החדשה (יתרה נוכחית, ריבית חדשה, תקופה חדשה) ומשווים שני דברים: השינוי בתשלום החודשי והשינוי בסך הריבית שנותרה. לא לשכוח עמלת פירעון מוקדם. תשלום חודשי נמוך יותר שמאריך את התקופה עדיין יכול לעלות הרבה יותר בסך הריבית — הלוח הופך את הפשרה הזו לגלויה במקום להסתיר אותה.
טעויות נפוצות
הטעויות הקלאסיות: שימוש בריבית שנתית איפה שצריך ריבית חודשית (תמיד לחלק ב-12); בלבול במספר התשלומים כשהתקופה בשנים; שכחת סימן המינוס על הקרן ב-PMT/IPMT/PPMT; הקלדת מספרים בתוך נוסחאות במקום הפניה לתאי הקלט; והתעלמות מהצמדה במסלולים צמודי מדד, שמקטינה מלאכותית את העלות האמיתית. תמיד לוודא שהיתרה הסופית היא אפס ושריבית + קרן שווים לתשלום בכל שורה.
מעדיפים שזה ייעשה בשבילכם?
מחשבון המשכנתא שלנו מייצר את כל חוברת העבודה הזו עבורכם — מסלולי ריבית מרובים, הצמדה למדד, לוחות סילוקין מלאים עם נוסחאות חיות והשוואת מיחזור — מוכנה להורדה ולעריכה.
בנו לי אקסל משכנתא — $20בונים בדיקת כדאיות לנכס נדל"ן?
שלבו את לוח הסילוקין הזה עם המדריך לבדיקת כדאיות כדי לראות NPV, IRR ותקופת החזר לצד עלויות ההלוואה.
מדריך בדיקת כדאיותשאלות נפוצות
איך מחשבים לוח סילוקין למשכנתא באקסל?
משתמשים ב-PMT כדי לקבל את התשלום החודשי הקבוע, ואז ב-IPMT וב-PPMT כדי לפצל כל תשלום לריבית ולקרן, ומוסיפים עמודת יתרה מתגלגלת שמפחיתה את רכיב הקרן בכל חודש. השלבים שלמעלה עוברים על כל נוסחה.
איזו נוסחה באקסל מחשבת את התשלום החודשי על המשכנתא?
=PMT(rate/12, term_months, -principal). הארגומנט הראשון הוא הריבית השנתית חלקי 12 (ריבית חודשית), השני הוא מספר התשלומים החודשיים (שנים × 12), והשלישי הוא סכום ההלוואה בסימן שלילי כדי שהתוצאה תצא חיובית.
יש תבנית אקסל חינמית להורדה לחישוב משכנתא?
אפשר לבנות אחת בעצמכם תוך כמה דקות לפי השלבים במדריך הזה — כל הנוסחאות הן נוסחאות אקסל סטנדרטיות. ואם מעדיפים לדלג על ההקמה, בונה קובץ המשכנתא שלנו מייצר קובץ מוכן עם נוסחאות חיות לפי הנתונים המדויקים שלכם. לבניית קובץ המשכנתא באקסל
איך משווים באקסל בין מסלול קבוע צמוד, צמוד מדד וקל"צ?
בונים לוח סילוקין נפרד לכל מסלול בגיליון משלו, ואז מוסיפים גיליון סיכום שמסכם את התשלומים, סך הריבית והעלות הכוללת של כל מסלול זה לצד זה. הבונה שלנו מייצר את ההשוואה בין המסלולים אוטומטית.
מה ההבדל בין שיטת שפיצר לבין החזר קרן שווה?
בשפיצר התשלום החודשי הכולל קבוע, ולכן רכיב הריבית קטן עם הזמן ורכיב הקרן גדל. בקרן שווה מחזירים סכום קרן קבוע בכל חודש, ולכן התשלום מתחיל גבוה יותר ויורד בהדרגה — וסך הריבית נמוך יותר.
אפשר לדמות באקסל משכנתא בגרייס (ריבית בלבד) או בריבית משתנה?
כן. לתקופת ריבית בלבד קובעים את התשלום כיתרה × ריבית חודשית ומשאירים את היתרה ללא שינוי. לריבית משתנה שמים את הריבית של כל תקופה בעמודה נפרדת ומחשבים מחדש את PMT על היתרה שנותרה והתקופה שנותרה בכל שינוי ריבית.
כמה מדויק לוח סילוקין שנבנה ב-AI לעומת בנייה ידנית?
הוא משתמש בדיוק באותן נוסחאות PMT, IPMT ו-PPMT שהייתם כותבים בעצמכם, מקושרות חי לתאי הקלט. שום ערך אינו קשיח, כך שאפשר לבדוק כל תא, לשנות נתון ולראות את כל הלוח מתחשב מחדש.